五华，昆明下一个富人区

　　要问近几年来昆明那个板块的房地产开发热度最高？

　　西北新城毫无疑问是其中之一。

　　从2011年泛亚科技新区挂牌成立起，五华区在西北片区倾全区之力猛砸配套，短短几年间硬生生砸出一座功能完备，配套齐全的新城。

　　西北新城现状

　　地铁、医院、商业、学校、公园等各种基础配套快速进场，快速建成兑现，让西北新城在昆明楼市中异军突起，成为昆明人争相涌入的热门置业板块，片区房价也是节节攀升。

　　只不过，尽管崛起的速度极快，但接下来西北新城的发展却已经面临两大瓶颈：

　　一是产品形态落后。

　　二是土地供应不足。

　　房价已不再属于刚需，但产品却难称之为改善

　　2015年左右，西北新城房价还徘徊在8000/㎡左右，彼时片区一度被认为是“刚需置业的福地”。

　　但到如今，根据云南房网今年3月的踩盘结果，西北新城的房价门槛已经迈过1.6万/㎡，几个热门项目都卖到1.8万/㎡左右，部分项目的楼王产品甚至已经超过2万每平。

　　只不过，虽然房价已经涨上去了，但片区的产品形态还没有完成从刚需到改善的过渡。

　　西北新城放眼望去几乎都是筒子楼

　　以西北新城现在的均价，在其他同样热门的版块已经能买到小高层甚至洋房，但西北新城的大部分产品却依然是高容高密的大筒子楼，房价与产品形态上的不协调已经越来越明显。

　　但想要想要改善产品形态，却又面临到另一个瓶颈，那就是西北新城短期内土地已经面临断供。没有土地可以供应，就没有地方开发新项目，想要改善片区产品形态也是巧妇难为无米之炊。

　　难道说西北新城的土地都已经卖完了？当然也不是

　　现在的西北新城，还不是完全体

　　我们翻开五华区西北片区的规划就可以发现，以京昆高速为界，五华区将西北片区分为了西片区和东片区。从下图可以看到，东片区在经历过调规以后，整体容积率要低于西片区，而且住宅用地占比非常高。

　　西北新城整体规划以及东片区规划

　　而现在西北新城的开发，几乎都只集中在西片区。东片区由于还有一大堆没有改造完的城中村，以及云铜冶炼厂也还没有搬走，空有近万亩土地却无法释放。

　　西北新城东片区城中村、老厂区密集

　　只有等到云冶搬迁以及一堆城中村能够启动改造，西北新城才能突破供地瓶颈，进而扭转目前整体落后的产品形态。

　　客观来说，无论是云冶搬迁还是城中村改造，短期内很难有太大进展，但今年以来关于西北新城东进已经有了不少积极的信号。

　　今年初，中铝集团因反复拖延云冶搬迁事宜被中央环保督察组点名批评，在国家力争2030年碳达峰，2060年碳中和的大背景下，相信云冶搬迁只是早晚的事。

　　云冶现状

　　另外，针对东片区的一大堆城中村，五华区也已经在今年一月发布了招标，且据说当地村民回迁意愿也非常高，相信未来片区城改推进起来也会比较顺利。

　　普吉路以东片区城中村改造项目招标公告

　　从五华区不久前发布的十四五规划中能看出，十四五期间五华区将西北新城东片区的开发视作重中之重，整个五华区计划新修52条道路，有16条都放在了东片区。

　　西北新城十四五规划新建道路大部分集中在东片区

　　再加上年底前一个重磅商场、一个豪宅项目相继落地，大幅提升了东片区城市能级，片区的前途也变得愈发明朗。

　　宜家开业，豪宅进场

　　10月28日，宜家家居火爆开业，让西北新城再次成为全城焦点。

　　宜家开业人山人海

　　如果我们细看宜家的选址，会发现宜家的位置其实属于西北新城东片区范围，而在“完全体”的西北新城规划中，宜家也占据了新城的核心地段。

　　过去我们一直以为西北新城的中心是吾悦广场，直到宜家以荟聚中心的形式开业，我们才反应过来，原来一开始五华区就打算把宜家打造为西北新城的商业核心。

　　另外，10月23日，同处于西北新城核心区的东原·印江山项目营销中心正式开放。

　　东原·印江山售楼部

　　自从东原拿下新飞林地块后，市场上就流传着东原要给西北新城提提档次的说法，后来东原果然将旗下的TOP系产品带到了昆明。

　　“印”系是东原的TOP级产品系，除昆明外，该系列已经在成都、苏州、上海、重庆等城市落地。

　　东原“印”系在各地作品

　　东原的TOP系首作——成都东原•印长江，曾荣获了2018年中国高端场景豪宅创新大奖。

　　宜家盛大开业，为西北新城重新标定了中心，而TOP级豪宅东原·印江山的落地，则打破了过去西北新城没有高端住宅产品的局面。

　　东原·印江山叠拼产品效果图

　　现在西北新城就还剩一个问题：东原·印江山是否能达到山海湾8号、西派国樾等豪宅的高度，成为一个足以为片区代言甚至拔高片区档次的标杆楼盘？

　　东原·印江山能否成为西北新城的“排面”？

　　虽然东原进入昆明的时间比较短，开发的项目也不多，但综合来看，东原·印江山这个项目有着成为西北新城“排面”的实力。

　　首先，东原·印江山的位置处在未来西北新城核心地段。

　　东原·印江山虽然现在看起来是处在西北新城的边缘，但如果从“完全体”西北新城整体规划来看，其不但处在西北新城地理位置上的中心区，也处在西北新城配套扎堆聚集的区域。

　　西北新城整体范围以及东原·印江山具体位置

　　等到西北新城东片区发展成熟，围绕宜家这块中心区域的物业价值也会被重新定义，换句话说，未来市场对东原·印江山这个项目的价值预期有非常大的上升空间。

　　其次，东原·印江山的产品高度稀缺难以复制

　　在城市核心区域开发低密产品，在昆明现有的规划条件下几乎是不可能实现的。

　　东原·印江山凭借2.6的容积率，在西北新城核心区开发出叠拼这样的低密产品，其稀缺程度能与二十多年前北市区的金康园比肩。

　　东原·印江山效果图

　　再其次，东原这块招牌也够硬

　　东原集团 2004年创立于重庆，总部位于上海，拥有房地产一级开发资质，是一家专注于地产开发、商业运营等房地产多元业务的大型综合企业，创立17年时间足迹以及遍布一二线城市。

　　东原集团全国布局

　　2020年东原地产排名上市房企第29，且企业经营性现金流连续六年为正，三道红线全绿。

　　东原品牌介绍

　　并且东原也是国内第一家开始重视社群运营的房企，2021年荣获中国房地产开发企业新社区文化运营TOP1。

　　东原的社群品牌——原·聚场，是国内知名的社群运营品牌，旨在将城市文化艺术生活带入社区，用社群的方式找回社区里消失的亲近感和归属感。

　　国内首个社群运营品牌原·聚场

　　而东原的物业在2014年就已经获得物业管理一级资质，2019年客户满意度排名行业第一。

　　东原物业全国布局

　　在开发豪宅方面，东原的“印”系在国内高端住宅市场也很有分量，2019年和2020年，东原“印”系都获评中国十大顶级豪宅产品系。

　　东原“印”系作品

　　以极具现代精神的设计手法，东原“印”系从根植于城市肌理的设计理念出发，不断塑造超越客户期待的产品价值。并根据土地、人群特征，延伸出“现代经典”和“现代乐活”两大产品主张。

　　每一座现代经典风格的“印”系作品，总能恰如其分唤起人们对于生活的美好想象，以行动为印，时光为鉴，给城市递交一张看得见的名片。

　　巧合的是，东原“印”系的产品理念，与昆明本土传统民居“一颗印”在审美层面也有异曲同工之处，东原·印江山项目也称得上现代建筑与千古民居的一次划时空美学碰撞。

　　总的来说，东原·印江山的出现对西北新城整体发展有着重要的意义。凭借核心的位置、稀缺的产品，东原·印江山必然能带动区域产品形态转型升级，拔高片区价值预期，进而推动西北新城整体东进。

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