易居沃顿PMBA-10正式开课，在不确定中探寻行业确定性

日前，易居沃顿PMBA第10期集修共训正式开课。课程邀请到中泰证券首席经济学家李迅雷，绿城物业服务集团董事长杨掌法，澎湃资本创始人、管理合伙人朱靖雷，中骏集团创始人、董事局主席兼首席执行官黄朝阳，易居企业集团CEO、上海易居房地产研究院副院长丁祖昱，嘉御基金创始人兼董事长卫哲，旭辉集团CEO林峰以及上海市政协副主席、民建中央副主席周汉民进行课程分享。

本次课程围绕宏观经济、房企战略、商业创新、市场趋势等热点话题进行分享，给学员们带来不同维度的思考。

迎战挑战，在不确定中寻找确定性

近年来，从五道红线到集中供地政策，房企在极度困难中前行，利润不断被挤压，不拿地难，拿地更难。滨江集团在杭州市首轮竞拍中虽拿到5块地，但董事长戚金兴则表示努力做到1%-2%的净利润水平。

但低利润没能浇灭房企拿地的热情，北京、深圳、重庆等热点城市首批拿地战况异常惨烈，重庆第一批集中供地主城区推出的46块地块，最高溢价率甚至达到130%。为了遏制火热的土地市场，政府不得不采取更加严厉的调控政策，以至于出台了提高保障金门槛、竞配建调整、溢价率上限下调等 “打补丁”新规。

在政府严苛的规则下，房企间的淘汰赛变得更加残酷，盈利空间被大大缩小，未来集中拍地的政策是否还会“加码”，我们无从得知。而伴随着国家经济由高速向高质量的转变，房地产行业更是充满了很大的不确定性和复杂性。整个行业的节奏、结构越来越难以判断，战略目标难以制定与落地，这种不确定性给房地产行业带来很大的挑战。

机会总是为智者而生，在挑战中洞察新机遇，在不确定中找寻确定性。

虽然调控政策给房企带来挑战和压力，但房企必须清醒的认识到调控的本质目的是“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”。只要房企有“真本事”，拿出 “真本事”，持续密切关注相关政策制定合适的战略、用能力守好利润、始终保持沉下心来学习的心态，逐渐摆脱浮躁，回归使命，仍旧有机会在纷繁复杂的新时代中平稳健康的发展。

在易居沃顿PMBA-10集修共训课程上，8位业内外大咖导师带领同学们在脑力激荡中开发新的思路和看见。带着这些新的思路，拨开前行道路中的迷雾。

洞悉行业未来，实现应变与突围

课堂上，李迅雷、朱靖雷、杨掌法、黄朝阳、丁祖昱、卫哲、林峰、周汉民均进行了精彩分享。李迅雷以宏观视角讲述了下半年全球及中国经济走势，展望了房地产行业的前景。朱靖雷、杨掌法、黄朝阳、丁祖昱、卫哲、林峰则从商业环境、物业管理、房企战略、市场趋势、商业创新等角度进行行业智慧解密，周汉民对浦东的开发开放进行了深度解读。

中泰证券首席经济学家李迅雷以《下半年全球及中国经济走势、政策特征与结构性机会》为题，梳理出了当下的一系列趋势现象，既有宏观的方向指导，也有微观的实操建议。

李迅雷认为目前分化的趋势依旧在延续，大城市化率在快速提升，城镇化率增长速度却会放缓。未来中国的人口将继续向大城市集中，并且持续时间会很漫长。未来我们的主要任务是解决相对贫困，走共同富裕道路，这将是政策的重点。虽然步伐较慢，却是未来的方向。

十年前，物业行业有一句话叫“上辈子做了孽，这辈子干物业”。行业地位认知低、行业收入低，缺乏优秀人才。2020年，突袭的疫情让物业板块却逆势上涨，成为资本“热宠”。然而随着行业慢慢开始走上台前，问题和挑战也逐渐涌现。

绿城物业服务集团董事长杨掌法表示，物业行业的人才现状是管理层素质越来越高，基层岗位素质却未能提高，缺少中坚力量。这种断崖式的人才结构，导致服务的思维和理念很难传递至一线员工和客户。他强调，现在大部分的企业把为业主提供生活服务简单理解为一门生意和一种经营方式，这是错误的认知。物业服务本身就应该从原来传统的保安、保洁服务上升到相应的生活服务。

不会有屹立不倒的企业，作为创始人或企业家，要对企业的生命周期有客观清醒的认识。澎湃资本创始人、管理合伙人朱靖雷以《“时代精神”以及“公司老了”》为主题进行分享。

“行业老了企业怎么办？最关键是能不能做好第二曲线，顺利转型。企业要尽量把资金链杠杆做到最高，在放量过程中切身观察。此外，并购能帮助企业延缓寿命，尤其重点考虑创新转型的并购”，朱靖雷如是说。公司老了是必然，所以要坦然面对公司变老的过程。

当下，行业从高速增长赛道走入高质量发展阶段，如何把握这一时期的机遇，构建出企业新的发展之路，中骏集团创始人、董事局主席兼首席执行官黄朝阳给出了答案。

本次课程，黄朝阳立足企业战略转型，分享在寻找企业经营确定性中的思考与感悟。他认为房地产还有很长的发展空间。重要的是思考房企未来的战略与价值，避免同质化竞争。房地产有三个核心要素，第一是土地投资，第二是资金管控，第三是开发运营。三要素中难度系数居首位的是土地投资，是房地产开发的生命线，中骏用一体两翼的战略勾地方式解决精准投资问题；用高周转的方式解决现金流问题。

2021年以来，行业调控政策持续偏紧，伴随着房企融资“三道红线”的持续发力，房企融资供需两端持续收紧。

据不完全统计，2021年上半年100家典型房企的融资额为6090亿元，同比下降34%，环比下降29%，是2018年以来的最低水平。基于多项行业指标和维度，易居企业集团CEO、上海易居房地产研究院副院长丁祖昱分析了当前房地产市场形势和发展趋势。

丁祖昱表示目前看不到任何关于行业调控放松的迹象，后续只会出台更多限制类调控政策。但长期而言，房企也不用过于悲观，因为房地产依旧是中国经济的压舱石。行业规模也将长期步入无增长时代。

2016年有个热词：新零售，这几年行业却很少再有讨论。那些转型勇敢拥抱新零售的公司，好像都没有了下文。为什么新零售跑不出千亿市值的公司？新零售不等于新消费。两者虽然存在交集，但更多的是不同。

嘉御基金董事长、创始人卫哲结合多年投资经验，以《新消费视野，新消费打法》为主题，提出了自己独到的见解。

“新消费的核心是什么？人、货、场，三个字。不仅这三个字不能变，次序也不能变”。卫哲如是说。 千亿市值公司的“场”要具备三个能力：在线能力、到家能力、现场体验能力。我不看好任何行业的中型店，要么足够大，要么足够小。高频低客单价，店要足够小，低频高客单价，店要足够大。中型业态是最没有出路的。

房地产行业进入一个寒冷的长周期已不容质疑，但行业仍然是一片大海，仍然大有可为，关键在于自身如何为之。旭辉集团CEO林峰以《黑云压城城欲摧，甲光向日金鳞开》为主题，对行业未来发展战略提出了可行性建议。

林峰表示目前房地产行业处在四面围城的阶段，行业虽下行，但波动不会太大。房地产行业作为衣食住行的行业之一，活下去才是硬道理，房企尽量回归精简化管理。没有消失的行业，只有消失的企业，做厚做强是房企需要努力的方向，。

如果将三十而立的浦东比作一个人，他应该度过了懵懂的成熟初期，未来，他将面对更多、更大的挑战。

民建中央副主席、上海市政协副主席、民建上海市委主委周汉民主席以《浦东开发开放：勇毅突破，奋力攻坚》为主题，对浦东未来的发展进行了思考。

未来的浦东发展将牢牢把握两个“放在”，第一个“放在”是始终胸怀百年未有之大变局；第二个“放在”是科学把握新发展格局。到2035年全面构建浦东现代化经济体系；到2050年，将浦东建设成为全球典范，社会主义现代化强国的璀璨明珠。